2025年，房地产仍在深度调整期，投资与销售同步下滑，多数企业“慎”字当头，有房企直言“宁不投，勿投错”。如此背景下，行业复盘持续深入，企业发展路径亟待重塑。
日前，由中国房地产报主办的“2026中国房地产年度趋势论坛暨CIHAF第二十六届中国住交会”上，有专家分析指出，城市更新被确立为新发展模式的核心内容；审视房地产需跳出行业视角，政策制定须统筹出口、资本市场、科技、物价、外需等宏观变量；具体到住宅领域，“好房子＋现房销售＋改善户型”被视为房企突围关键。机构人士也认为，现房销售时代或越来越近。
跳出行业审视房地产
回望2025年，房地产行业在投资开发与销售端均遭遇明显市场压力。国家统计局数据显示，2025年全国房地产开发投资累计完成82788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资63514亿元，同比下降16.3%，降幅略低于整体开发投资；销售端同样承压，全年新建商品房销售面积达88101万平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，同比下降12.6%，细分来看，住宅销售面积同比下降9.2%、销售额同比下降13.0%，调整幅度略高于商品房整体水平。
尽管市场承压，房地产作为国民经济支柱性、基础性产业的地位仍不可动摇。对此，第十四届全国政协委员、中国发展研究基金会理事长、国务院发展研究中心原副主任张军扩在接受《华夏时报》记者采访时表示，要进一步释放和扩大投资需求潜力，需聚焦两大关键着力点：一是加快构建与发展新阶段相适配的城乡建设及房地产发展新模式，二是大力提振民间投资与外商投资活力。
自2019年中央经济工作会议首次明确“城市更新”相关部署以来，其实施路径与发展方向不断清晰完善。2026年1月20日，自然资源部联合住房和城乡建设部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，推出一系列针对性举措，包括增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地与空间临时利用、鼓励资源资产组合供应与整体运营等，着力破解城市更新中的政策堵点。
城市更新已逐步成为房地产行业转型发展的重要方向。住房和城乡建设部原总经济师、中国城市规划学会理事长杨保军指出，城市更新已成为推动城市高质量发展、实现中国式现代化的重要战略抓手，这一转型不仅是行业发展方式的调整，更是一场涵盖理念、制度与技术的系统性变革。
房地产市场的运行走势还受到多重宏观经济因素的综合影响。著名经济学家、长江证券首席经济学家伍戈分析认为，审视房地产问题需跳出行业本身，立足更宏大的经济格局，相关政策制定应统筹考量出口、资本市场、科技、物价、外需等各类宏观经济变量。
具体而言，伍戈提出明确建议：政策层面，应加快出台“商业不动产土地续期”实施细则、推进公募REITs专项立法，着力降低资产估值折价，同时允许单支REITs通过并购多个资产实现提质做强；企业层面，他认为“好房子+现房销售+改善户型”是住宅市场唯一的增量赛道，也是房企突围的关键方向。
此外，伍戈还强调，房地产行业调整与金融风险的演绎节奏并不同步，防范化解相关风险的最佳策略是主动靠前、提前介入，通过实施总量性政策等手段防范风险扩散，推动行业真正实现止跌回稳、良性发展。
市场机遇仍然存在
整体看来，2025年不同细分领域的企业的发展侧重点有所不同，整体偏谨慎。鼎信长城投资董事长章华表示，其在当下在房地产方面的投资策略是“宁可不投，不要投错”。
虽然整体承压，部分城市的地产业务展现出一定的韧性。北京未来科学城置业有限公司董事长周月莉表示，2025年，传统认为比较强的一线城市，表现不尽如人意，但像东北这样的区域，却在集团里业绩靠前。市场展现出了一些新趋势，正在逐渐释放生命力。
清华大学五道口金融学院金融MBA中心主任、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳明确，中国不动产行业正呈现显著的结构性分化特征。但同时，他表示市场整体状况已有所改善，今年市场的分化差距收窄，市场对一线城市有比较谨慎乐观的态度。
基于地产代理行业的长期经验积累，中原地产北京公司董事长颜光茂向《华夏时报》等在场媒体直言，现在购房客户“既要又要还要”，要宽厅、阳台、高得房率，要全收纳、全生命周期户型，还要大厅背景墙、门牌等定制化。开发商只有拿好地、做好产品、做现房销售，才能打动他们。所以未来，房企不仅需要拿好地，还要打磨好产品；在此背景下，现房销售的时代会越来越近。
其实，不仅是住宅市场，近年来商业地产方面发展难度也较大。据中指研究院数据，2025下半年重点城市主要商业街商铺平均租金同比下跌0.81%。
不过，在魏晨阳看来，商业地产领域仍然存在发展的新机遇。商业不动产、基于公募REITs的不动产金融新模式和相关的制度建设，被视为行业转型的关键抓手。章华也透露，鼎信长城投资后续投资将重点关注存量改造、运营成熟后的REITs。
北京合创筑科董事长孙志勇表示，未来公司聚焦三块：一是投建一体，给缺启动资金的项目做“代建+小股投资”，与央企、民营合作地铁口小而美地块；二是商办定制，提前锁定产业方，解决政府卖地难、企业运营难问题；三是养老社区，公司在张家口试点“医院+城市更新+养老住宅”。
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